Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti'nde yabancı uyruklu kişilerin taşınmaz mal edinme koşullarını yeniden düzenleyen 89/2026 sayılı yasa gücünde kararname, 7 Ağustos 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Bakanlar Kurulu imzasıyla hazırlanan metin, Cumhuriyet Meclisi'nin tatilde olması nedeniyle kararname yoluyla hayata geçirildi ve anayasal süresi 10 Ağustos'ta sona erecek olan 63/2026 sayılı önceki düzenlemenin yerini aldı. Yetkililer, yeni metnin öncelikli hedefinin yabancı taşınmaz alımlarında vergi tahsilatını hızlandırmak ve uygulamada ortaya çıkan gecikmeleri gidermek olduğunu vurguladı.
Daire, ev ve villa alımında sayısal sınırlar netleşti
Kararnameye göre yabancı gerçek veya tüzel kişiler, Bakanlar Kurulu'ndan onay almaları şartıyla en fazla üç apartman dairesi satın alabilecek. Kuzey Kıbrıs ile karşılıklılık ilkesini tanıyan ülkelerin vatandaşları için bu üst sınır altı daireye kadar genişletildi. Müstakil konut edinmek isteyenlere yönelik sınırlar da ayrıca belirlendi: büyüklüğü 3 bin 300 metrekareyi geçmeyen bir arazi üzerinde bulunan tek bir ev ya da yüzölçümü 1338 metrekareyi aşmayan boş bir parsel üzerine inşa edilecek tek konut satın alınabilecek. Toplu konut ve site projelerinde ise alım hakkı, iki katlı ve müstakil nitelikteki villalarla sınırlı tutuldu; bu projelerden en fazla iki villa satın alınabilirken, karşılıklılık hakkına sahip ülke vatandaşları için sınır üç villaya kadar çıkabiliyor.
Proje bazlı satışlarda yüzde 80 tavanı ve yatırım tanımı
İmara açık arazilerde geliştirilen konut projelerinde yabancılara satılabilecek ünite oranı toplamda yüzde 80'i geçemeyecek. Buna ek olarak, aynı parsel içindeki taşınmazların yarısından fazlasının birinci derece akrabalar, sıhri hısımlar veya aynı ülke vatandaşları arasında paylaşılmasına izin verilmeyecek. Kararname metninde "yatırım" kavramı da ayrıca tanımlandı; buna göre turizm, eğitim, sağlık, sanayi, tarım, teknoloji veya araştırma-geliştirme alanlarında gerçekleştirilecek ve tutarı en az 10 milyon Euro'yu bulan girişimler yatırım kapsamında değerlendirilecek. Yap-sat niteliğindeki projeler ise bu tanımın dışında tutuldu. Yatırım yapmak isteyen yabancıların, kendi şirketleri aracılığıyla KKTC'de faaliyet gösteren bir bankaya en az 10 milyon Euro yatırması ve bu tutarı, arazi alımı hariç tutularak iki yıl içinde yatırım faaliyetlerinde kullanması gerekiyor.
Sözleşme tescili ve tapu devrinde süre şartları sıkılaştırıldı
Kararnamenin yürürlüğe girmesinin ardından imzalanacak yeni satış sözleşmelerinin geçerlilik kazanabilmesi için vergilerin ödenmiş olması ve sözleşmenin bir ay içinde ilgili ilçe tapu amirliğine kaydettirilmesi zorunlu tutuldu. Aynı süre içinde İçişleri Bakanlığı'na satın alma izni başvurusunda bulunulması da şart koşuluyor. Bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda ilgili sözleşmeler geçersiz sayılacak. Satın alma izninin Resmi Gazete'de yayımlanmasından itibaren tapu devrinin tamamlanması için bir yıllık süre tanınırken, tapu devir harçlarının en geç 75 iş günü içinde ödenmesi gerekiyor. Ayrıca vergi borcu bulunan taşınmazlara kalıcı su ve elektrik bağlantısı yapılmasına izin verilmeyecek.
Eski sözleşme sahiplerine altı aylık geçiş süresi
Düzenleme, 2024 yılındaki yasal değişiklikten önce imzalanmış satış sözleşmelerine sahip yabancılar için de geçiş hükümleri içeriyor. Bu kişilere, sözleşmelerini tescil ettirmek ve satın alma izni başvurusu yapmak üzere kararnamenin yürürlük tarihinden itibaren altı ay ek süre tanındı. Hak sınırının üzerinde taşınmaz edinmiş olup bu süre içinde bildirimde bulunan yabancılardan satış bedelinin yüzde 1'i oranında harç alınacak; altı aylık sürenin aşılması halinde bu oran yüzde 3'e yükselecek. Hak fazlası taşınmazlar için mülkiyet hakkı sağlamayan, ancak on yıl boyunca kullanım ve yararlanma imkânı tanıyan bir belge düzenlenebilecek; bu belgenin alınabilmesi, tapu devir harçlarının ödenmiş olması koşuluna bağlandı. İnşaatı tamamlanarak alıcısına teslim edilmiş konutlarda devir işlemleri ile vergi ve harç ödemeleri için ise 36 aylık bir süre öngörüldü.
Lisanslı ara yatırımcı modeli yürürlükte kalmaya devam ediyor
Yeni kararnameyle birlikte önceki mevzuatta yer alan "lisanslı ara yatırımcı" uygulaması da yürürlükte kalmaya devam edecek. Bu model, yabancı yatırımcılara mülkiyetini devralmadıkları konutları yılda en az on adet tasarruflarına alıp yurt içinde veya yurt dışında başka yabancı alıcılara pazarlama imkânı tanıyor. Bu kapsamda faaliyet gösterecek yatırımcılar, brüt asgari ücretin iki katı tutarında yıllık lisans harcı ödeyecek ve tasarruflarına aldıkları konutları, kesin onay belgesini almalarının ardından en geç iki yıl içinde nihai alıcılara devretmekle yükümlü olacak.
Yeni düzenlemenin, KKTC gayrimenkul piyasasında faaliyet gösteren yabancı yatırımcılar ile taşınmaz edinmeyi planlayan bireyler açısından tapu ve vergi süreçlerini daha öngörülebilir hale getirmesi bekleniyor.
