Türkiye’de konut kiraları özellikle büyükşehirlerde hane bütçelerini zorlamaya devam ederken, ülke genelinde kira bedelleri arasındaki fark dikkat çekici boyutlara ulaştı. Büyük kentlerde yüksek kira maliyetleri nedeniyle barınma konusunda zorlanan vatandaşlar daha uygun fiyatlı şehirleri araştırırken, bazı illerde ortalama kira bedellerinin 15 bin liranın altında kalması dikkat çekti.
Konut ve kira giderlerinin aile bütçesindeki ağırlığı da resmi verilerle ortaya konuluyor. Türkiye İstatistik Kurumu’nun 2024 yılı Hanehalkı Bütçe Araştırması sonuçlarına göre, Türkiye genelinde tüketim harcamaları içerisinde en büyük pay yüzde 26 ile konut ve kira giderlerine ayrıldı. Ulaştırma yüzde 21,6 ile ikinci, gıda ve alkolsüz içecekler ise yüzde 18,1 ile üçüncü sırada yer aldı.
Kira yükü gelir seviyesine göre daha da ağırlaşıyor
Kira maliyetinin yalnızca şehirler arasındaki farktan ibaret olmadığı, gelir gruplarına göre hane bütçesi üzerindeki etkisinin de önemli ölçüde değiştiği görülüyor.
TÜİK verilerine göre 2024 yılında en düşük gelir grubunda yer alan yüzde 20'lik kesim, toplam tüketim harcamalarının yüzde 33,2'sini konut ve kira giderlerine ayırdı. En yüksek gelir grubunda ise bu oran yüzde 22,1 olarak gerçekleşti. Böylece düşük gelirli hanelerde barınmanın bütçe içerisindeki ağırlığının belirgin biçimde yükseldiği görüldü.
Tek başına yaşayan hanelerde de kira ve konut giderlerinin payı daha yüksek oldu. TÜİK'in araştırmasına göre tek kişilik haneler, toplam tüketim harcamalarının yüzde 35,2'sini konut ve kiraya ayırdı. Bu tablo, özellikle yalnız yaşayan çalışanlar ve öğrenciler açısından kira maliyetinin neden temel gündem maddelerinden biri haline geldiğini ortaya koyuyor.
İşte ortalama kiranın en düşük olduğu 15 il
Endeksa'nın Ekim 2025 dönemine ilişkin verileri üzerinden hazırlanan sıralamada, Türkiye genelinde ortalama kira bedelinin en düşük olduğu şehir Kilis oldu. Kilis'te ortalama kira 9 bin 951 lira olarak hesaplanırken, bu ili 11 bin 146 lira ile Aksaray ve 11 bin 182 lira ile Muş izledi.
Listenin devamında Kars 11 bin 853 liralık ortalama kira ile dördüncü sırada yer aldı. Hakkari'de ortalama kira 12 bin 657 lira, Bayburt'ta 12 bin 698 lira olarak ölçüldü. Isparta'da 13 bin 549 lira, Bitlis'te 13 bin 657 lira ve Mardin'de 13 bin 985 lira seviyeleri görüldü.
Listenin ikinci yarısında Burdur 14 bin 257 lira ile yer alırken, Adıyaman'da ortalama kira 14 bin 758 lira oldu. Kütahya'da 14 bin 777 lira, Osmaniye'de 14 bin 810 lira ve Yozgat'ta 14 bin 902 lira seviyesinde ortalama kira hesaplandı. Elazığ ise 14 bin 928 liralık ortalama kira bedeliyle listenin 15'inci sırasında bulundu. Aynı dönem için yayımlanan haber ve piyasa derlemelerinde söz konusu 15 ilin tamamında ortalama kira bedelinin 15 bin liranın altında kaldığı aktarılıyor.
Kilis neden listenin başında?
Listenin ilk sırasında bulunan Kilis'teki yaklaşık 10 bin liralık ortalama kira, Türkiye'nin büyükşehirlerindeki rakamlarla karşılaştırıldığında dikkat çekici bir fark ortaya çıkarıyor.
Ancak kira bedellerinin yalnızca konut fiyatlarıyla açıklanması mümkün değil. Bir şehirde nüfus hareketliliği, yeni konut üretimi, üniversite ve sanayi yatırımları, istihdam olanakları, göç, turizm faaliyetleri ve konut talebi gibi çok sayıda unsur kira piyasasının yönünü belirliyor.
Bu nedenle daha düşük kiraya sahip şehirlerde konut maliyetlerinin avantaj oluşturması, bu kentlerin diğer yaşam maliyetlerinin veya istihdam olanaklarının da aynı oranda avantajlı olduğu anlamına gelmiyor. Kira verileri değerlendirilirken konutun büyüklüğü, konumu, bina yaşı ve ilçeler arasındaki fiyat farklılıklarının da dikkate alınması gerekiyor.
Büyükşehirlerde tablo tamamen farklı
Türkiye genelindeki kira dağılımının diğer ucunda ise büyükşehirler bulunuyor. Temmuz 2026'da TCMB verileri üzerinden yapılan değerlendirmede 100 metrekarelik bir konutun ortalama kira bedeli İstanbul'da 44 bin 332 lira olarak hesaplandı. İstanbul'u 35 bin 186 lira ile Muğla ve 28 bin 540 lira ile İzmir takip etti. Ankara'da aynı büyüklükte bir konut için ortalama kira 23 bin 921 lira, Kocaeli'nde 23 bin 329 lira olarak açıklandı.
Bu veriler, şehirler arasındaki kira makasının oldukça genişlediğini gösteriyor. Özellikle İstanbul, İzmir ve Muğla gibi nüfus yoğunluğu, turizm, iş imkanları ve konut talebi yüksek kentlerde kira bedelleri Türkiye ortalamasının üzerinde seyrediyor.
Turizm bölgelerindeki hareketlilik de kira fiyatlarının oluşumunda etkili faktörlerden biri olarak öne çıkıyor. Muğla, Antalya, Aydın ve Çanakkale gibi turizm kentlerinin yüksek kira seviyelerine sahip olması, yazlık ve ikinci konut talebinin piyasaya etkisini gösteren unsurlar arasında değerlendiriliyor.
Türkiye genelinde ortalama kira 25 bin liraya yaklaştı
Endeksa verilerine dayanan Ekim 2025 tarihli piyasa değerlendirmelerinde Türkiye genelinde ortalama kira bedeli 24 bin 923 lira olarak hesaplandı. Aynı dönemde ortalama metrekare kira değeri 229 lira seviyesinde gerçekleşti. Bu rakam, Eylül 2025'teki 230 liralık seviyenin sınırlı da olsa gerisine işaret etti.
Konut kira fiyatlarında görülen bu farklılaşma, Türkiye'deki barınma maliyetlerinin tek bir şehir üzerinden değerlendirilmesinin yeterli olmadığını ortaya koyuyor. Aynı dönemde bir şehirde 10 bin liranın altında ortalama kira görülürken, başka bir şehirde 40 bin liranın üzerine çıkabilen bedeller, konut piyasasındaki bölgesel ayrışmayı gözler önüne seriyor.
Kira artışlarının vatandaşın bütçesine etkisi
Kira fiyatlarındaki değişimin hane bütçesi üzerindeki etkisi resmi tüketim harcaması verilerinde de açık biçimde görülüyor. TÜİK'in 2024 araştırmasına göre konut ve kira harcamaları yüzde 26'lık payla hanelerin en büyük harcama kalemi oldu.
Düşük gelirli haneler açısından tablo daha çarpıcı. Bu grupta konut ve kira giderleri toplam tüketim harcamalarının üçte birinden fazlasını oluşturuyor. Bu nedenle kira fiyatlarındaki değişim, dar gelirli vatandaşların yalnızca barınma maliyetini değil, gıda, ulaşım, eğitim ve diğer zorunlu harcamalara ayırabileceği bütçeyi de doğrudan etkiliyor.
Ucuz kira her zaman düşük yaşam maliyeti anlamına gelmiyor
Kira sıralamalarında alt sıralarda bulunan iller, konut arayan vatandaşlar açısından önemli bir alternatif oluşturabilir. Ancak yalnızca kira bedeline bakılarak şehirler arasında tercih yapmak yanıltıcı olabilir.
Konutun ardından ulaşım, gıda, enerji, eğitim, sağlık ve sosyal yaşam giderleri de toplam yaşam maliyetinin önemli parçalarını oluşturuyor. Ayrıca daha düşük kira bulunan illerde istihdam imkanları ve ücret seviyeleri de büyükşehirlerden farklılaşabiliyor.
Bu nedenle bir şehirde 10-15 bin lira seviyesindeki ortalama kira bedelinin, vatandaş açısından otomatik olarak daha düşük toplam yaşam maliyeti anlamına gelmediği değerlendirmesi önem taşıyor.
Kira piyasasında yeni dönemin belirleyicisi konut arzı olacak
Kira piyasasının geleceğinde konut arzının önemli bir rol oynaması bekleniyor. Piyasaya yeni konutların dahil olması ve kiralık konut stokunun genişlemesi, arz-talep dengesini değiştirerek kira artışlarının hızında etkili olabilir.
Öte yandan şehirlerin ekonomik yapısı ve nüfus hareketleri devam ettiği sürece kira fiyatlarında bölgesel farklılıkların tamamen ortadan kalkması beklenmiyor. Büyükşehirlerde iş ve eğitim nedeniyle yoğunlaşan nüfus, turizm merkezlerinde mevsimsel talep ve gelişen kentlerde artan konut ihtiyacı kira piyasasındaki fiyatları belirlemeye devam ediyor.
Türkiye'nin kira haritası, tek bir ortalama rakamla açıklanamayacak kadar farklı bir görünüm sergiliyor. Ekim 2025 verilerinde Kilis yaklaşık 10 bin liralık ortalama kira ile listenin en uygun şehirlerinden biri olurken, Temmuz 2026'da İstanbul'da 100 metrekarelik bir konut için hesaplanan ortalama kira 44 bin liranın üzerine çıktı. Bu iki veri arasındaki fark, Türkiye'de barınma maliyetlerinin şehirden şehre ne kadar değişebildiğini açık biçimde ortaya koyuyor.
