Apartman dairesine ek alan kazandırmak isteyen binlerce vatandaşın başvurduğu cam balkon uygulaması, hukuki açıdan sanıldığından çok daha riskli bir zemine oturuyor. Rüzgârı ve tozu keserek yaşam alanını genişleten bu tadilat türü son yıllarda büyük rağbet görse de, kat maliklerinin izni alınmadan yapılan uygulamalarda tek bir komşunun mahkemeye başvurması bile evin eski haline döndürülmesiyle sonuçlanabiliyor. Konuya ilişkin yönetmelik taslağı ve yargı kararları, izinsiz cam balkon yaptıran ev sahiplerini zor durumda bırakıyor.
Balkonlar kimin malı: Ortak alan tartışması
Cam balkon uygulamasının hukuki temelinde, balkonların ve bina cephelerinin kime ait olduğu sorusu yatıyor. Türk hukuk sisteminde apartman dairesinin balkonu, o daireye özel bir mülk olarak değil, binadaki tüm kat maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilmiş bir alan olarak değerlendiriliyor. Bu yaklaşım yalnızca balkonlarla sınırlı kalmıyor; binanın dış cephesi de aynı şekilde ortak mülkiyet kapsamında görülüyor.
Bu noktada devreye Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi giriyor. Söz konusu madde, ortak alanlarda yapılacak inşaat, tadilat, onarım ya da köklü değişikliklerin belirli bir onay eşiğine bağlı olduğunu hükme bağlıyor. Buna göre bir bina sakininin balkonunu cam ile kapatabilmesi için, hem sayı hem de arsa payı bakımından kat maliklerinin en az beşte dördünün, yani yüzde 80'inin yazılı onayının alınması gerekiyor. Bu oranın altında kalan bir izin süreci, uygulamayı hukuken savunmasız bırakıyor.
Yönetim planında boşluk varsa tek şikâyet yeterli oluyor
Apartmanların tapu kayıtlarına işlenen yönetim planları, cam balkon uygulamaları açısından belirleyici bir rol oynuyor. Eğer bina yönetim planında cam balkon yapılmasına izin veren açık bir madde bulunmuyorsa, bina sakinlerinden yalnızca birinin durumu sulh hukuk mahkemesine taşıması hukuki süreci başlatmaya yetiyor. Bu tür başvurularda mahkemelerin yaklaşımı büyük ölçüde standartlaşmış durumda: Mimari projeye aykırı bulunan uygulamalar için istisnasız şekilde eski hale getirme, yani söküm kararı veriliyor.
Bu kararın sonuçları yalnızca cam balkonun sökülmesiyle sınırlı kalmıyor. Açılan davanın yargılama giderleri, mahkeme masrafları ve sökümün fiili maliyeti, uygulamayı izinsiz yaptıran daire sahibinin üzerine kalıyor. Bu durum, başlangıçta küçük bir tadilat gibi görünen yatırımın, ev sahibi için binlerce liralık beklenmedik bir mali yüke dönüşmesine yol açıyor.
Sorun yaşamamak için üç adım öneriliyor
Hukuki ihtilaflarla karşılaşmamak isteyen ev sahiplerine üç temel adım öneriliyor. Bunlardan ilki, cam balkon uygulamasına başlamadan önce oturulan apartmanın veya sitenin tapu kaydındaki yönetim planının dikkatle incelenmesi. Bu inceleme, binada cam balkona dair mevcut bir izin maddesi olup olmadığını netleştiriyor.
İkinci adım olarak, yönetim planında böyle bir izin bulunmuyorsa, uygulamaya geçmeden önce kat maliklerinin en az yüzde 80'inden ıslak imzalı ve resmi nitelikte yazılı onay belgesi alınması gerekiyor. Bu noktada dikkat çekilen önemli bir ayrıntı, sözlü onayların hukuki hiçbir bağlayıcılığının bulunmadığı. Komşular arasında sözlü olarak verilen "sorun yok" onayı, olası bir mahkeme sürecinde ev sahibini korumuyor.
Üçüncü olarak, alınan izin belgelerinin ve varsa yönetim planı güncellemesinin saklanması, ileride çıkabilecek bir şikâyet durumunda ev sahibinin elini güçlendiren temel kanıt niteliği taşıyor.
Yeni yönetmelik taslağı süreci daha da sıkılaştırabilir
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın hazırladığı yeni yönetmelik taslağı, cam balkon uygulamalarına ilişkin denetimi daha da güçlendirmeyi hedefliyor. Yargıtay'ın konuya ilişkin emsal nitelikteki kararlarıyla birlikte değerlendirildiğinde, izinsiz yapılan cam balkonların önümüzdeki dönemde daha sıkı bir denetim ve yaptırım süreciyle karşı karşıya kalması bekleniyor. Bu gelişmeler, tadilat kararı almadan önce hukuki sürecin eksiksiz tamamlanmasının önemini bir kez daha ortaya koyuyor.
