Türkiye'de konut fiyatlarının enflasyon karşısında değer kaybetmeye devam etmesi, kira artışlarıyla birleşince ev sahipleri için tablo değişti. Emlak verilerini analiz eden Endeksa'nın Haziran 2026 dönemine ait hesaplamalarına göre, bir konuta yatırılan paranın kira geliriyle geri kazanılma süresi olan amortisman, ülke genelinde son beş yıldır 13 yılda sabitlenmiş durumda. Ancak asıl dikkat çekici tablo il bazında ortaya çıkıyor: en fazla konut satışının yapıldığı 30 ilin 25'inde bu süre kısalarak alıcının lehine döndü. İstanbul'da iki yıl önce 15 yıl olan geri dönüş süresi bu yıl 12 yıla indi, Ankara ile Şanlıurfa ise 11 yılla listenin en kısa süreli illeri oldu.
Fiyat düşerken kira yükseldi, denklem değişti
Endeksa'nın verilerine göre ülke genelinde satılık bir konutun ortalama metrekare fiyatı 40 bin 944 TL, ortalama konut fiyatı ise 5 milyon 118 bin TL seviyesinde bulunuyor. Kira tarafında ise metrekare başına ortalama bedel 268,26 TL'ye, ortalama aylık kira ise 26 bin 826 TL'ye ulaştı. Konut fiyatlarındaki reel gerileme sürerken kiralardaki artışın hız kesmemesi, yatırımcının parasını geri alma süresini kısaltan temel etken oldu. Otuz ilin beşinde amortisman süresi uzarken, geri kalan 25 ilde yatırımcı lehine bir tablo oluştu.
İstanbul'da süre üç yıl kısaldı
En çok konut alım satımının yaşandığı İstanbul, bu değişimin en somut örneklerinden biri oldu. İki yıl önce bir İstanbul konutunun kira geliriyle kendini amorti etmesi 15 yıl sürerken, bu süre bugün 12 yıla geriledi. Kentteki kira artışının satış fiyatlarındaki yükselişin önüne geçmesi, bu üç yıllık kısalmanın temel nedeni olarak öne çıkıyor.
En kısa süre Ankara ve Şanlıurfa'da
İllere göre yapılan sıralamada amortisman süresinin en kısa olduğu yerler 11 yılla Ankara ve Şanlıurfa oldu. Bu iki ilin ardından yatırımın geri dönüşünün en yavaş gerçekleştiği iller ise 18 yılla Muğla, 17'şer yılla Balıkesir, Elazığ ve Aydın olarak sıralandı. Son beş yıllık değişime bakıldığında sürenin en çok kısaldığı iller Manisa, Eskişehir, Şanlıurfa, Afyonkarahisar ve Çanakkale oldu. Buna karşılık Muğla, Antalya, Mersin, Adana ve Konya'da yatırımın geri dönüş süresi bu dönemde uzayan iller arasında yer aldı.
Turizm bölgelerinde tablo tam tersi
Endeksa CEO'su Görkem Öğüt, il bazındaki bu ayrışmanın konut yatırımında bölgesel dinamiklerin artık fiyattan daha belirleyici hale geldiğine işaret ettiğini söyledi. Öğüt'e göre Muğla ve Antalya gibi turizm hareketliliğinin ve ikinci konut talebinin yoğun olduğu bölgelerde son beş yılda satış fiyatlarındaki artış kira artışının önüne geçti ve bu durum amortisman sürelerini uzattı. Buna karşın Şanlıurfa ve Eskişehir gibi kentlerde kiralardaki artışın satış fiyatlarını geride bırakması, geri dönüş sürelerinin belirgin şekilde kısalmasını sağladı.
Öğüt, ortalama konut fiyatının 11 milyon TL'yi aştığı Muğla'da amortisman süresinin 18 yılla Türkiye'nin en yüksek seviyesinde olduğunu, 6 milyon TL'yi aşan ortalama fiyata sahip Antalya'da ise bu sürenin 16 yıl olarak hesaplandığını aktardı. Öğüt'ün değerlendirmesine göre yatırımcıların konutun yalnızca bugünkü satış fiyatına değil, kira potansiyeline, bölgenin demografik yapısına ve uzun vadeli talep eğilimlerine de bakması gerekiyor.
Yatırımcı için yeni kriter: Kira getirisi
Uzmanlar, konut fiyatlarındaki reel gerilemenin sürdüğü bir dönemde salt satış fiyatına bakarak yatırım kararı vermenin artık yeterli olmadığını vurguluyor. Şehir bazında farklılaşan amortisman süreleri, aynı bütçeyle farklı illerde yapılacak yatırımların getiri hızının da farklılaşabileceğini gösteriyor. Özellikle kira artış hızının satış fiyatı artışını geride bıraktığı Ankara, Şanlıurfa, Manisa ve Eskişehir gibi kentler, kısa vadede yatırımını geri almak isteyenler için öne çıkarken; Muğla ve Antalya gibi turizm odaklı bölgelerde yüksek satış fiyatlarının getiriyi sulandırdığı görülüyor.
