Kiracı ve ev sahipleri arasındaki kira bedeli anlaşmazlıklarında yıllardır önemli bir eşik olarak kabul edilen 5 yıllık süre, Yargıtay’ın yeni bir kararıyla yeniden gündeme geldi. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesi yenilenmiş olsa bile yalnızca son imzalanan sözleşmenin tarihine bakılarak 5 yıllık sürenin hesaplanamayacağına hükmetti.
3 Mart 2026 tarihli kararda, yaklaşık 15 yılı aşkın süredir devam eden bir kira ilişkisinde 2018 yılında imzalanan yeni sözleşmenin, önceki kira ilişkisini tamamen sona erdirip erdirmediğinin ve bu sözleşmede belirlenen bedelin o tarihteki rayiç kira değerini yansıtıp yansıtmadığının araştırılması gerektiği belirtildi. Yargıtay, ilk derece mahkemesinin yalnızca 2018 tarihli sözleşmeyi esas alarak verdiği kararı eksik inceleme gerekçesiyle bozdu.
Karar, uygulamada sıkça “5 yıl dolmadan kira tespit davası açılamaz” şeklinde özetlenen yaklaşımın her somut olay için aynı biçimde uygulanamayacağını gösterdi. Ancak bunun, Türk Borçlar Kanunu’ndaki 5 yıllık düzenlemenin tamamen ortadan kalktığı anlamına gelmediğinin altını çizmek gerekiyor. Kanunda 5 yıl sonrasında kira bedelinin belirlenmesinde emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve tüketici fiyat endeksindeki değişimin dikkate alınmasına ilişkin düzenleme halen yürürlükte bulunuyor.
Uyuşmazlık 2005 yılında başlayan kira ilişkisine dayanıyor
Yargıtay’ın kararına konu dosyada uyuşmazlık İstanbul’daki bir iş yeri üzerinden çıktı. Dosyadaki iddiaya göre kiracı, taşınmazı 2005 yılından bu yana kesintisiz biçimde kullanıyordu. Kiraya veren ise 2021 yılına gelindiğinde aylık 22 bin 310 lira seviyesindeki kira bedelinin bölgedeki emsal taşınmazların gerisinde kaldığını ve taşınmazın bulunduğu çevredeki rayiçlerin önemli ölçüde yükseldiğini savundu.
Kiraya veren bu gerekçelerle kira bedelinin 1 Mayıs 2021 tarihinden itibaren aylık net 39 bin lira olarak tespit edilmesini talep etti. Böylece uyuşmazlığın merkezine yalnızca o tarihte ödenen kira miktarı değil, taraflar arasındaki kira ilişkisinin ne zaman başladığı ve sonradan yapılan sözleşmelerin hukuki niteliği de yerleşti.
Ancak taraflar arasında 2018 başlangıç tarihli yeni bir kira sözleşmesi bulunuyordu. İlk derece mahkemesi, bu sözleşmenin tarihini dikkate alarak dava tarihi itibarıyla üzerinden 5 yıl geçmediğini değerlendirdi ve bu nedenle kira bedelinin hak ve nesafet esasına göre yeniden belirlenemeyeceği sonucuna ulaştı.
Mahkeme, sözleşmede yer alan artış hükmü üzerinden hesaplama yapılmasına karar verdi. Dosyaya yansıyan hesaplamada dava konusu iki iş yeri için kira bedelleri ayrı ayrı belirlendi. Kiraya verenin istinaf başvurusu da İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi tarafından reddedildi.
Yargıtay dosyadaki asıl tartışmanın başka yerde olduğunu belirtti
Dosyayı temyiz aşamasında inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise yerel mahkemenin yalnızca 2018 tarihli sözleşmeye odaklanmasını yeterli bulmadı.
Daire, 2018 yılında imzalanan sözleşmenin gerçekten yeni bir kira ilişkisi başlatıp başlatmadığının, yoksa yıllardır devam eden mevcut kira ilişkisinin yazılı biçimde yeniden düzenlenmesinden mi ibaret olduğunun araştırılması gerektiğine işaret etti.
Yargıtay’a göre burada kritik soru, sözleşmenin üzerinde yazan tarihin tek başına esas alınması değil. 2018 yılında yeniden belirlenen kira bedelinin o tarihte taşınmazın gerçek rayiç değerini yansıtıp yansıtmadığı da ortaya konulmalı.
Kararda, yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin rayiç kira seviyelerine uygun olduğunun belirlenmesi halinde sözleşmedeki artış sisteminin dikkate alınabileceği, ancak bedelin rayiçten belirgin biçimde uzak olduğunun ortaya çıkması durumunda ilk kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren geçen sürenin de değerlendirilmesi gerektiği ifade edildi.
5 yıl şartı gerçekten kalktı mı?
Yargıtay kararının ardından kamuoyunda oluşabilecek en önemli yanlış anlamalardan biri, “Artık kira tespit davası açmak için 5 yıl beklemek gerekmiyor” şeklindeki genelleme olabilir.
Oysa mevcut kanuni düzenleme bundan daha farklı bir çerçeve çiziyor. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesinde yalnızca artış oranı değil; taşınmazın durumu, emsal kira bedelleri ve ilgili endeks değişimi de dikkate alınıyor. Her beş yıllık dönemin sonunda bu yöntem yeniden uygulanabiliyor.
Yargıtay’ın 3 Mart 2026 tarihli kararı ise bu sistemin tamamen ortadan kaldırılması yönünde değil. Kararın dikkat çektiği nokta, sözleşmenin yıllar içinde yenilenmesinin, geçmişte başlayan kira ilişkisinin bütün hukuki sonuçlarını kendiliğinden sıfırlamayabileceği.
Başka bir ifadeyle, tarafların yıllardır devam eden kira ilişkisini yeni bir sözleşmeyle yazılı hale getirmiş olması, mahkemenin önceki kira ilişkisinin süresini ve yeni sözleşmede belirlenen bedelin gerçek piyasa koşullarını yansıtıp yansıtmadığını araştırmasına engel olmayacak.
Kira bedelinin rayiç olup olmadığı bilirkişi incelemesiyle araştırılabilecek
Yargıtay’ın bozma gerekçesindeki önemli başlıklardan biri de bilirkişi incelemesi oldu.
Daire, 2018 yılında belirlenen kira bedelinin o tarihteki rayiç değeri yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi heyetinden alınacak ek raporla araştırılması gerektiğini belirtti. Böylece kira bedelinin değerlendirilmesinde yalnızca sözleşmede yazan rakamın değil, aynı dönem ve aynı bölgedeki benzer taşınmazların kira koşullarının da önem taşıdığı ortaya konuldu.
Bu yaklaşım, özellikle uzun yıllar aynı taşınmazda devam eden kiracılık ilişkilerinde önem kazanıyor. Çünkü tarafların zaman içinde yeni sözleşmeler imzalaması, kira bedelinin her seferinde piyasa koşullarına uygun biçimde yeniden belirlendiği anlamına gelmeyebiliyor.
Dolayısıyla mahkemeler somut olayın şartlarına göre kira ilişkisinin başlangıcını, sözleşmelerin niteliğini, sözleşme yenilemelerindeki bedelleri ve taşınmazın emsal kira değerlerini birlikte değerlendirebilecek.
Türk Borçlar Kanunu’nda kira tespit davası için ayrıca önemli bir düzenleme var
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davaların ne zaman açılabileceği konusunda da Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi önem taşıyor.
Maddeye göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabiliyor. Ancak davanın hangi kira döneminden itibaren sonuç doğuracağı konusunda bazı süre ve bildirim şartları bulunuyor. Yeni kira döneminin başlamasından en geç 30 gün önce dava açılması veya aynı süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması gibi şartlar, mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni dönem başından itibaren etkili olup olmayacağı açısından önem taşıyor.
Bu nedenle “dava her zaman açılabilir” ifadesi ile “mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli geçmişe dönük olarak her durumda uygulanır” düşüncesinin birbirinden ayrılması gerekiyor. Hukuki sonuç, davanın açıldığı tarihe, kira dönemine ve tarafların yaptığı bildirimlere göre değişebiliyor.
Karar kiracılar açısından ne anlama geliyor?
Yargıtay kararının kiracılar bakımından en önemli sonucu, yeni bir sözleşme imzalanmış olmasının kira ilişkisinin geçmişini otomatik olarak ortadan kaldırmaması ihtimali.
Özellikle uzun süredir aynı taşınmazı kullanan bir kiracının her birkaç yılda bir sözleşme yenilemesi halinde, son sözleşmenin tarihi tek başına değerlendirme ölçütü olmayabilecek. Mahkeme, taraflar arasındaki ilk kira ilişkisinin ne zaman başladığını ve sonraki sözleşmelerde belirlenen kira bedellerinin dönem şartlarına uygun olup olmadığını da araştırabilecek.
Bununla birlikte karar, her uzun süreli kiracının kirasının 5 yıl dolmadan doğrudan emsal bedel seviyesine çıkarılacağı anlamına gelmiyor. Somut olayın özellikleri, sözleşmenin niteliği, kira bedelinin belirlenme biçimi ve rayiç değerler birlikte değerlendirilecek.
Ev sahipleri açısından hangi kapı açılıyor?
Karar, uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde sonradan imzalanan sözleşmelerin hukuki niteliğinin daha ayrıntılı incelenmesinin önünü açıyor.
Bir ev veya iş yeri sahibi, taşınmazının yıllardır aynı kiracı tarafından kullanıldığını ancak sözleşmenin farklı tarihlerde yeniden düzenlendiğini ileri sürüyorsa, yalnızca son sözleşmenin başlangıç tarihine dayanılarak değerlendirme yapılması yeterli görülmeyebilecek.
Özellikle yeni sözleşmede belirlenen kira bedelinin sözleşmenin imzalandığı tarihteki emsal ve rayiç değerlerle uyumlu olup olmadığı önem kazanıyor. Yargıtay’ın bozma kararında da mahkemenin bu hususu araştırmadan yalnızca sözleşmenin tarihini esas alması eksik inceleme olarak değerlendirildi.
Yargıtay’ın kararı bundan sonraki davaları nasıl etkileyebilir?
Kararın dikkat çektiği temel nokta, kira tespit uyuşmazlıklarında sadece sözleşmenin son tarihine bakılmasının her dosyada yeterli olmayacağı.
3 Mart 2026 tarihli Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararında ilk derece mahkemesinin ve bölge adliye mahkemesinin kararları kaldırılırken, dosyanın yeniden değerlendirilmesi gerektiğine hükmedildi. Yargıtay, yenilenen sözleşmedeki kira bedelinin rayiç değeri yansıtıp yansıtmadığının araştırılmasını ve sonucuna göre endeks üzerinden artış veya şartları oluşmuşsa hak ve nesafet esasına göre kira bedelinin belirlenmesini istedi. Karar oy birliğiyle verildi.
Bu nedenle karar, kira hukukunda “5 yıl şartı artık yok” şeklinde okunmaktan ziyade, 5 yıllık sürenin hesaplanmasında kira ilişkisinin gerçek başlangıcının ve yenilenen sözleşmelerin niteliğinin önem kazandığı bir Yargıtay yaklaşımı olarak değerlendiriliyor.
Kiracı ile ev sahibi arasında benzer bir uyuşmazlık bulunması halinde ise tek başına bu kararın sonucuna bakılarak hukuki sonuç çıkarmak mümkün değil. Sözleşmenin başlangıç tarihi, yenileme belgeleri, kira bedellerinin geçmiş yıllardaki seyri, taşınmazın niteliği ve emsal kira değerleri birlikte değerlendirilmek zorunda.
Yargıtay kararının özeti
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 3 Mart 2026 tarihli, 2025/3450 Esas ve 2026/1141 Karar sayılı dosyasında verdiği kararın odağında, 2018 yılında yenilenen kira sözleşmesine rağmen kira ilişkisinin 2005 yılında başlamış olması ve yenilenen sözleşmedeki bedelin rayiç kira değerini yansıtıp yansıtmadığı sorusu bulunuyor. Daire, yalnızca son sözleşmenin tarihine dayanılarak 5 yıllık sürenin hesaplanmasını yeterli görmedi ve dosyanın eksik inceleme nedeniyle yeniden ele alınmasına karar verdi.
Dolayısıyla kiracı ve ev sahiplerini ilgilendiren gelişmenin temel sonucu, Türk Borçlar Kanunu'ndaki 5 yıllık düzenlemenin ortadan kalkması değil; uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde sonradan imzalanan sözleşmelerin ve belirlenen kira bedelinin gerçek piyasa koşullarına uygun olup olmadığının da mahkeme tarafından araştırılabilecek olması şeklinde öne çıkıyor.
