Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesinde yer alan fesih bildirim süresine uymadan taşınmazı erken boşaltan kiracıyla ilgili dikkat çeken bir karara imza attı. Ticari bir lojistik deponun erken ve bildirimsiz tahliye edildiği davada Yüksek Mahkeme, sözleşmede 6 ay olarak belirlenen fesih ihbar süresinin tazminat hesabında dikkate alınması gerektiğine hükmetti. Böylece yerel mahkemenin bir aylık kira bedeli üzerinden yaptığı hesaplama bozuldu.
Kira sözleşmesinin sona ermesini beklemeden taşınan kiracılar açısından önemli bir hukuki ayrıntı yeniden gündeme geldi. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2 Haziran 2026 tarihli kararında, kiracının sözleşmede açıkça belirlenen fesih bildirim süresine uymadan taşınmazı tahliye etmesi halinde ortaya çıkan zararın hesabında yalnızca taşınmazın kısa sürede yeniden kiraya verilebilme ihtimalinin değil, sözleşmede tarafların kararlaştırdığı fesih süresinin de dikkate alınması gerektiğini belirledi.
Karara konu uyuşmazlık, bir konut kirasından değil, lojistik depo olarak kullanılan ticari bir taşınmazdan kaynaklandı. Ancak karar, erken tahliye halinde kiracının sorumluluğunun nasıl değerlendirilebileceği bakımından kira sözleşmesi yapan tarafların dikkatini çeken bir hukuki çerçeve ortaya koydu.
Beş yıllık kira sözleşmesi erken sona erdi
Yargıtay dosyasındaki kira sözleşmesi 2 Temmuz 2011 tarihinde başladı ve beş yıllık süre için düzenlendi. Sözleşmenin 10. maddesinde, kiracının kira ilişkisini sona erdirmek istemesi halinde altı ay önceden bildirimde bulunması öngörüldü. Aynı maddede, altı aydan daha kısa süre önce bildirim yapılması halinde tahliyeden sonraki bir aylık kira bedelinin de ödeneceğine ilişkin bir düzenleme yer aldı.
Ancak dosyada yer alan bilgilere göre kiracı, kira süresi dolmadan, Ocak 2016'da taşınmazı boşalttı. Kiraya veren taraf ise tahliye öncesinde kendisine sözleşmede öngörülen süreye uygun bir bildirim yapılmadığını savunarak uğradığı kira kaybının tazmin edilmesini istedi.
Dava ilk olarak Büyükçekmece 3. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görüldü. Kiraya veren, başlangıçta 5 bin dolar üzerinden alacak talebinde bulunurken, yargılama sırasında talebini 805 bin dolara yükseltti. Kiracı taraf ise tahliyenin tarafların mutabakatı doğrultusunda gerçekleştiğini ileri sürerek davanın reddini talep etti.
Yerel mahkeme bir aylık kira bedelini yeterli buldu
Dosyadaki bilirkişi değerlendirmesinde, taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için bir aylık sürenin yeterli olacağı sonucuna varıldı. Mahkeme de bu değerlendirmeyi esas alarak kiracının, erken tahliye nedeniyle bir aylık kira bedeline karşılık gelen 140 bin 630 dolar makul süre tazminatı ödemesine karar verdi.
Tarafların karara itiraz etmesi üzerine dosya İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi’ne taşındı. Bölge Adliye Mahkemesi de kira sözleşmesindeki düzenlemeyi ve bilirkişi raporunu dikkate alarak bir aylık sürenin esas alınmasını uygun buldu ve istinaf başvurularını esastan reddetti.
Bunun üzerine uyuşmazlık Yargıtay’ın önüne geldi.
Yargıtay, sözleşmedeki 6 aylık süreye dikkat çekti
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, öncelikle kiracının kira sözleşmesini süresinden önce sona erdirmesinin haklı bir nedene dayandığını ispatlayamadığı sonucuna vardı. Bu nedenle kiracı tarafının temyiz itirazları kabul edilmedi.
Ancak Yüksek Mahkeme, tazminatın süresi konusunda yerel mahkemelerin değerlendirmesinden farklı bir yaklaşım benimsedi.
Yargıtay kararında, sözleşmenin 10. maddesinde kiracının altı ay önceden ihbar etmek kaydıyla sözleşmeyi feshedebileceğinin açık biçimde düzenlendiğine dikkat çekildi. Kiracının bu bildirim süresine uymadan taşınmazı sözleşme süresinden önce tahliye ettiği belirtilerek, kiraya verenin zararının tahliye tarihinden taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar oluşan kira kaybıyla bağlantılı olduğu vurgulandı.
Ardından kritik değerlendirme yapıldı: Taraflar kira sözleşmesinde fesih ihbar süresini altı ay olarak belirlemişti. Bu nedenle ilk derece mahkemesinin altı aylık fesih ihbar süresini makul süre olarak kabul ederek buna göre tazminat hesabı yapması gerektiği belirtildi.
Yargıtay, bu gerekçeyle Bölge Adliye Mahkemesi kararını ortadan kaldırdı ve ilk derece mahkemesinin kararını bozdu. Karar 2 Haziran 2026 tarihinde oy birliğiyle verildi.
140 bin 630 dolarlık hesap değişebilir
Dosyada taşınmazın son aylık kira bedeli 140 bin 630 dolar olarak belirtilmişti. İlk derece mahkemesi bu tutarı bir aylık makul süre tazminatı olarak kabul etmişti. Yargıtay'ın bozma kararındaki yaklaşım esas alındığında ise altı aylık süre üzerinden yeni bir hesaplama yapılması gerekecek.
Dosyadaki aylık kira bedeli üzerinden yalnızca matematiksel bir hesap yapıldığında altı aylık dönem 843 bin 780 dolara karşılık geliyor. Ancak bu rakam, Yargıtay tarafından kesinleşmiş şekilde hükmedilmiş bir tutar olarak değerlendirilmemeli. Yargıtay'ın kararı, mahkemenin altı aylık fesih ihbar süresini makul süre olarak dikkate alarak yeniden karar vermesi gerektiğini söylüyor. Dolayısıyla dosyanın sonraki aşamasında yapılacak hesaplama ve verilecek hüküm önem taşıyor.
Bu ayrım özellikle önemli. Çünkü Yargıtay, mevcut kararla kiracının kesin olarak 843 bin 780 dolar borçlu olduğunu söylemiyor; bozma gerekçesinde altı aylık sürenin esas alınması gerektiğini belirtiyor.
Türk Borçlar Kanunu’nda erken tahliyeye ilişkin düzenleme ne diyor?
Erken tahliye nedeniyle gündeme gelen hukuki çerçevenin temelinde Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi bulunuyor.
Maddenin düzenlemesine göre kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri verirse, kira sözleşmesinden doğan borçları taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam ediyor. Bununla birlikte kiracının, kiraya verenin kabul etmesinin makul görülebileceği, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde sorumluluğu sona erebiliyor. Ayrıca kiraya verenin elde ettiği veya elde etmekten kaçındığı bazı yararların ve yapmaktan kurtulduğu giderlerin hesaplamada dikkate alınması gerekiyor.
Dolayısıyla erken taşınmak, her durumda sözleşmenin bütün kalan süresine ilişkin kira bedellerinin otomatik olarak ödeneceği anlamına gelmiyor. Somut olayın koşulları, sözleşmenin hükümleri, taşınmazın niteliği, yeniden kiralama imkanı ve tarafların davranışları sorumluluğun kapsamının belirlenmesinde önem taşıyor.
Karar bütün kiracılar için otomatik olarak 6 aylık kira anlamına gelmiyor
Yargıtay'ın kararı kamuoyunda “kiracı taşınırsa altı aylık kira öder” şeklinde genel bir kurala dönüştürülmemeli.
Çünkü dosyanın temel unsurlarından biri, kiracının ve kiraya verenin sözleşmeye açık bir fesih ihbar süresi koymuş olması. Yargıtay da altı aylık sürenin makul süre olarak kabul edilmesini özellikle bu sözleşme hükmüne dayandırdı.
Bu nedenle konut kiracısı ile ticari taşınmaz kiracısının durumunun, ayrıca farklı kira sözleşmelerindeki fesih hükümlerinin ve olayın kendi şartlarının birbirinden ayrı değerlendirilmesi gerekiyor.
Örneğin kiracının haklı bir nedenle sözleşmeyi sona erdirmesi, tarafların erken tahliye konusunda anlaşması ya da taşınmazın kısa sürede başka bir kiracıya verilmesi gibi gelişmeler, somut uyuşmazlığın sonucunu etkileyebilecek unsurlar arasında yer alabilir.
Kiracı ve ev sahibi açısından hangi ayrıntı öne çıkıyor?
Kararın ortaya koyduğu en önemli noktalardan biri, kira sözleşmesindeki fesih hükümlerinin yalnızca formalite olarak görülmemesi. Taraflar sözleşmeye belirli bir bildirim süresi koymuşsa ve uyuşmazlık erken tahliye nedeniyle yargıya taşınıyorsa, bu hükmün tazminat hesabında nasıl dikkate alınacağı önem kazanıyor.
Bu nedenle taşınmazdan erken ayrılmayı planlayan kiracının, yalnızca anahtarı teslim edip taşınmazı boşaltması yerine kira sözleşmesindeki fesih ve bildirim hükümlerini incelemesi gerekiyor. Bildirimin hangi tarihte, hangi yöntemle ve kime yapılacağının da ayrıca kontrol edilmesi hukuki uyuşmazlıkların önüne geçilmesi açısından önem taşıyor.
Kiraya veren açısından ise yalnızca sözleşmede belirtilen süreye dayanılması yeterli olmayabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun erken tahliyeye ilişkin düzenlemesi gereğince zararın ortaya çıkıp çıkmadığı, taşınmazın yeniden kiraya verilebilme süresi ve kiraya verenin zararın büyümesini önlemek için gösterdiği çaba da somut olay bakımından önem taşıyor.
Yargıtay kararının ardından gözler yeniden yapılacak hesaplamada
2 Haziran 2026 tarihli Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararı, erken tahliye nedeniyle açılan kira tazminatı davalarında sözleşmede yer alan fesih bildirim sürelerinin önemini bir kez daha gündeme taşıdı.
Dosyada yerel mahkeme ve Bölge Adliye Mahkemesi bir aylık kira bedelini makul süre kabul ederken, Yargıtay tarafların sözleşmede belirlediği altı aylık ihbar süresinin dikkate alınması gerektiği sonucuna vardı ve kararı bu nedenle bozdu.
Böylece uyuşmazlık yeniden ilk derece mahkemesinin önüne döndü. Bundan sonraki süreçte verilecek karar, Yargıtay'ın bozma gerekçesi doğrultusunda yapılacak değerlendirme ve hesaplama sonucunda şekillenecek.
Kararın özellikle ticari taşınmaz kiralarında erken tahliye, fesih bildirimi ve “makul süre tazminatı” konusunda sözleşme hükümlerinin önemini göstermesi, benzer uyuşmazlıklar açısından dikkat çeken noktayı oluşturdu.
