Türkiye'de konut krizinin derinleştiği bir dönemde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, atıl kalan ofislerin konuta dönüştürülmesini kolaylaştıran kritik bir düzenlemeyi hayata geçirdi. Salgın sonrasında uzaktan çalışmanın yaygınlaşmasıyla boşalan ofis katları, AVM'ler ve şirket merkezleri, artık konut stokuna kazandırılabilecek. Ancak uzmanlar, bu fırsattan yararlanmak isteyenleri hem hukuki hem teknik açıdan önemli ayrıntılara dikkat etmeye davet ediyor.
SORUN NEYDİ, DÜZENLEME NE GETİRDİ?
Pandemi öncesinde Türkiye'nin büyük şehirlerinde ofis talebi oldukça yüksekti. Ancak Covid-19 salgının ardından evden çalışma modelinin kalıcı bir hal almasıyla birlikte kurumsal ofisler, banka binaları ve ticari yapılar giderek boşalmaya başladı. Aynı dönemde konut fiyatları hem küresel ölçekte hem de Türkiye'de hızla tırmanışa geçti; kiracı ve alıcılar için konuta erişim ciddi biçimde zorlaştı. İşte tam bu noktada hükümet, iki kronik sorunun tek bir hamleyle çözülebileceğini değerlendirerek harekete geçti.
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın "Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik" kapsamında yaptığı son güncellemelerle asansör zorunluluğu, emsal hesaplamaları, yeniden ruhsatlandırma ve mevcut yapılarda tadilat uygulamalarına ilişkin esaslar köklü biçimde yeniden düzenlendi. Düzenleme yalnızca bürokratik süreçleri hafifletmekle kalmıyor; aynı zamanda onlarca yıldır belediyeden belediyeye farklılık gösteren uygulamalara da standart bir çerçeve kazandırıyor.
KİM, NE ZAMAN, NEREDE DÖNÜŞÜM YAPABİLECEK?
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz'a göre yönetmeliğin en can alıcı yeniliği, hükümsüz hale gelen yapı ruhsatlarında hangi mevzuatın uygulanacağına ilişkin uzun süredir yanıtsız kalan soruyu nihayet çözüme kavuşturması. Kiraz'ın aktardığına göre yeni düzenlemede ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlanmış projelerde kazanılmış haklar büyük ölçüde korunacak; ancak deprem, yangın güvenliği, enerji verimliliği ile ısı ve su yalıtımına ilişkin güncel teknik standartların uygulanması zorunlu olmaya devam edecek. İki yıl içinde inşaata başlanmayan projeler ise güncel imar planı ve mevzuat hükümlerine tam olarak tabi tutulacak.
Dönüşümden yararlanabilmek için belirli koşulların bir arada sağlanması gerekiyor. Her şeyden önce söz konusu parselin imar planında konut artı ofis kullanımına açık olması şart. Bunun yanı sıra bir binada mevcut ofislerin tamamı değil, yalnızca yüzde 60'ı konuta dönüştürülebilecek. Üstelik bu fırsat süresiz değil; belirli şartları taşıyan ofisler için 1 Temmuz 2027'ye kadar uzanan bir pencere tanımlanmış durumda.
UZMANLAR UYARIYOR: BELEDİYEDEN YAZILI ONAY ALIN
Gayrimenkul hukukçusu Çiğdem Kezer, yönetmeliğin getirdiği imkânların olduğu kadar sınırlarının da iyi anlaşılması gerektiğini vurguluyor. Kezer'e göre imar planında konut fonksiyonu öngörülmeyen alanlarda yalnızca bu yönetmelik değişikliğine dayanılarak ofislerin konuta çevrilmesi mümkün değil. Bu, düzenlemenin en temel sınırını oluşturuyor.
Kezer, hukuki sürecin daha karmaşık bir boyutuna da dikkat çekiyor: Bir binanın yönetim planında bağımsız bölümlerin yalnızca ofis ya da büro olarak kullanılacağına dair bir kısıt varsa, dönüşüm için ayrıca yönetim planı değişikliğine gidilmesi gerekebilir. Bu değişiklik ise maliklerden beşte dördünün yazılı onayıyla mümkün. Kezer, bu sürecin başına geçmeden önce belediyeden yazılı uygunluk görüşü alınmasını özellikle tavsiye ediyor; zira bu ön görüş, ileride doğabilecek idari anlaşmazlıkları ve hak kayıplarını önemli ölçüde önleyebilir.
ASANSÖR BELİRSİZLİĞİ SONA ERDİ, EMSAL HESABI NETLEŞTİ
Yönetmeliğin bir diğer önemli başlığı, yıllardır hem müteahhitleri hem de yapı denetim kurumlarını zorlayan asansör zorunluluğu meselesi. Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Kiraz, yeni düzenlemeyle asansör zorunluluğuna ilişkin kat hesabının ayrıntılı biçimde netleştirildiğini belirtiyor. Böylece bir belediyede zorunlu tutulan asansörün başka bir belediyede muaf tutulması gibi çelişkili uygulamaların önüne geçilmesi hedefleniyor.
Emsal hesabı konusunda da ciddi yenilikler hayata geçirildi. Daha önce çeşitli genelgelerle yürütülen ve bu nedenle tek tip uygulanamayan bazı hükümler artık doğrudan yönetmelik metnine alındı. Buna göre bağımsız bölüm oluşturmayan pergolalar ile süs havuzlarının bahçe alanının yüzde 20'sini aşmayan kısmı, giriş saçakları, belirli çatı alanları ve bazı ortak kullanım alanları emsal hesabının dışında kalacak.
Umumi bina niteliğindeki yapılarda ticari amaç taşımayan ve ortak kullanıma açık olan çocuk oyun ve bakım alanları, mescit ve müştemilatı, ortak otoparklar ile son kattaki kullanılmayan teras çatılar da artık yönetmelik hükmüyle ortak alan olarak tanımlandı. Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, bu adımın binalardaki yaşam konforunu artıracağını ve pergola gibi sosyal donatı alanlarının teşvikine zemin hazırlayacağını söylüyor.
PEKİ BU DÜZENLEME KONUT SORUNUNU ÇÖZER Mİ?
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Ali Yüksel, söz konusu yönetmeliğin 2017'de yayımlandığını ve o günden bu yana pek çok revizyon geçirdiğini hatırlatarak bu son değişikliği, konuta erişimi kolaylaştırmaya yönelik daha kapsamlı bir politika paketinin parçası olarak değerlendiriyor. Yüksel'e göre salgın sonrası dönemde global ölçekte artan konut fiyatları ve arz sıkıntısı Türkiye'yi de derinden etkiliyor. Hükümet bu soruna yanıt vermek için TOKİ sosyal konut projeleri, kentsel dönüşüm teşvikleri, gayrimenkul yatırım fonları ve Damlakent Projesi gibi çeşitli araçlara başvurmuş; ofis dönüşümü de bu tablonun en yeni halkasını oluşturuyor.
Kiraz ise düzenlemenin ruhsat süreçlerinde öngörülebilirliği artırmayı, emsal ve ortak alan hesaplamalarında uygulama birliği sağlamayı ve kazanılmış hakları güvence altına almayı hedeflediğini vurguluyor. Ona göre belediyeler arasındaki farklı uygulamaların yarattığı kaos, müteahhitlerden bireysel yatırımcılara kadar sektörün her kesimini olumsuz etkiliyor ve bu yönetmelik değişikliği bu kaosu sonlandırmak için atılmış somut bir adım.
Sonuç olarak ülke genelinde milyonlarca metrekare boş ofis alanının bulunduğu bir ortamda yapılan bu düzenleme, hem gayrimenkul sektörü hem de ev sahibi olmak isteyen vatandaşlar için anlamlı bir kapı aralıyor. Ancak hukuki ve teknik koşulları sağlamadan bu sürecin içine girmek, dönüşümü kolaylaştırmak bir yana, yeni sorunların kapısını açabilir. Bu nedenle uzmanlar, adım atmadan önce mutlaka yetkili kurum ve hukukçulardan destek alınmasını öneriyor.
