Gayrimenkul piyasasında karar alma süreci köklü biçimde değişiyor. Bir konutu değerlendirirken bölgesel fiyat seyrini, kira potansiyelini ve gelecekteki değer artışını çıkarmak eskiden günler süren bir araştırmayı gerektirirken, bugün bu işlem yapay zeka destekli sistemler sayesinde dakikalar içinde tamamlanabiliyor. Sektör temsilcileri, bu değişimin alıcıları duygusal davranıp bir taşınmazı gerçek değerinin üzerinde satın almaktan koruduğunu, yatırımcılara ise çok daha sağlam bir veri zemini sunduğunu belirtiyor.
Konuya ilişkin değerlendirmelerini Hürriyet'e aktaran Parcel Estates CEO'su Özden Çimen, bölge analizi, kira getirisi, nüfus hareketleri ve ulaşım yatırımları gibi onlarca değişkenin artık algoritmalar tarafından saniyeler içinde işlendiğini söyledi. Çimen'e göre bu sayede yatırımcılar, geçmişe kıyasla çok daha isabetli ve riski düşürülmüş kararlar alabiliyor.
Teknoloji emlak sürecinin hangi aşamalarına giriyor?
Sektördeki uygulamalara bakıldığında yapay zekanın tek bir noktada değil, sürecin neredeyse tamamında devreye girdiği görülüyor. İlan metinleri ve dijital pazarlama içerikleri artık büyük ölçüde otomatik olarak üretilebiliyor; boş veya eski görünümlü mekânlar, sanal sahneleme teknikleriyle alıcıya çok daha çekici biçimde sunulabiliyor. Sistemler, müşterilerin taleplerini analiz ederek alıcı ile satıcıyı daha isabetli biçimde eşleştirebiliyor, chatbot entegrasyonları ilk temas ve randevu aşamasını insan müdahalesi olmadan yürütebiliyor. Bütün bu verilerin toplamı ise ileriye dönük piyasa öngörüleri ve fiyat tahminleri üretmek için kullanılıyor.
Beğenilen ev, gerçekten o fiyatı hak ediyor mu?
Saha tecrübesine dayanarak konuşan Çimen, satış sürecinde en sık karşılaşılan sorunun alıcıların rasyonel değil duygusal karar vermesi olduğunu vurguladı. Bir eve "âşık olan" pek çok kişinin, taşınmazın gerçek piyasa değerinin üzerinde ödeme yaptığını aktaran Çimen, yapay zekanın burada tarafsız bir denetim mekanizması gibi çalıştığını söyledi.
Sisteme göre bir konut, çevresindeki emsal satışlara kıyasla belirli bir oranda yüksek fiyatlandırılmış olabilir ya da bulunduğu bölgedeki kira artışı kentin geneline göre öne çıkabilir; algoritma bu tür sapmaları anında işaretliyor. Çimen, bu yaklaşımın yatırımcıya yalnızca bugünkü fiyatı değil, önümüzdeki yıllarda oluşabilecek değer artışı potansiyelini de gösterdiğini ifade etti.
Algoritma her şeyi bilmiyor: Uzman gözü hâlâ vazgeçilmez
Çimen, yapay zekanın nihai kararı tek başına veremeyeceğinin altını çizerek, teknolojiyi bir karar destek aracı olarak konumlandırmak gerektiğini söyledi. Bir taşınmazın değerinin yalnızca rakamlardan ibaret olmadığını, tapu kayıtlarının, imar durumunun ve hukuki sürecin de ayrıca incelenmesi gerektiğini belirten Çimen, bu noktada deneyimli bir gayrimenkul danışmanının veya değerleme uzmanının rolünün her zaman belirleyici kalacağını sözlerine ekledi. Eksik ya da yanlış girilmiş verinin sistemden hatalı bir sonuç olarak geri döneceğini ve bunun yatırımcı için ciddi bir finansal riske dönüşebileceği uyarısında da bulundu.
Türkiye dijital tapuda mesafe kaydediyor
Kamu tarafında da bu dönüşüme paralel adımlar atıldığına dikkat çeken Çimen, Web-Tapu ve e-Devlet entegrasyonlarının Türkiye'nin dijital altyapısını önemli ölçüde güçlendirdiğini söyledi. Ancak tam anlamıyla bir PropTech, yani gayrimenkul teknolojileri ekosistemine ulaşmak için açık veri modeline geçilmesi ve blokzincir temelli akıllı sözleşmelerin sağlam bir hukuki zemine oturtulması gerektiğini belirtti. Bu alandaki küresel dönüşüme Dubai'nin öncülük ettiğini hatırlatan Çimen, Türkiye'nin de benzer bir dönüşümü gerçekleştirebilecek potansiyele sahip olduğunu sözlerine ekledi.
Emlak danışmanlarına dijitalleşme çağrısı
Değişimin yalnızca büyük yatırımcıları değil, küçük ve orta ölçekli emlak danışmanlarını da doğrudan etkilediğini belirten Çimen, bu profesyonellerin de süreçlerini hızla dijitalleştirmesi gerektiğini söyledi. Buna göre danışmanların ilan ve sosyal medya süreçlerinde yapay zeka destekli araçlardan faydalanması, müşteri iletişimini ve veri tabanını dijital yazılımlarla otomatize etmesi büyük önem taşıyor. Çimen ayrıca danışmanların temel bir veri okuryazarlığı kazanarak müşterilerine grafik ve analiz destekli sunumlar yapabilmesi gerektiğini, teknolojiyi rakip değil; insan ilişkisini ve güveni güçlendiren bir araç olarak konumlandırmaları gerektiğini sözlerine ekledi.
Sektör temsilcilerinin ortak vurgusu, yapay zekanın emlakçıyı ya da danışmanı devre dışı bırakan değil, onun kararlarını daha sağlam verilerle destekleyen bir teknoloji olduğu yönünde. Buna göre önümüzdeki dönemde gayrimenkul piyasasında rekabet avantajını, teknolojiyi insan deneyimiyle en dengeli biçimde birleştirebilen aktörler elinde tutacak.
